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看不懂央行购房新政?这里有4个简单总结

信息来源:网络2019-11-11 00:15:19

可能是因为从事房产行业的原因吧,最近这两天,公众号和朋友圈内,一直在疯狂转发着有关最新房贷政策的稿子,大致内容都是对它的解析。


业内人士倒好说,随便看看就明白了。但大多数人的状态依然是,懵圈的点进去,又懵圈的退出来,“他说了些啥?”“字我倒是认识,怎么组合在一起就不认识了呢?”
作为购房者的好朋友,小编今天就来为大家用最通俗易懂的方式解读一下吧,如果还不懂,就私聊我,给你看我的夜光手表。

总结:

我相信,很多人都懒得看分析,于是,小编先把总结写出来,把大家最关心的两个问题,先回答一下:



1、这次新政对房价有影响吗?

在保持房地产稳定发展的大基调下,本次房贷利率的游戏规则调整,从微观上来讲,并没有那么的吓人,会基本和原来保持稳定,最多只是从一个坑跳到另一个坑。


对于房价来说,房贷利率并不是影响其的主要因素。因此,此次规则改变对房价的影响可以说是微乎其微。

2、新政让房贷利息上涨还是下降了?


新政改变的是房贷计算方式,简单粗暴你可以这样理解:LPR相当于过去的基准利率,加点相当于过去的利率上浮或折扣。


以后每个月房贷的计算基础利率都有可能是上升或者下降的。尤其是对于已经买了房,正在还贷的人来说,是没有影响的(不过以后会不会有针对已还贷的有新政也说不一定)。

3、新政颁布之后,对于额度宽松的一二线城市,和金融发达的小城市,基本是没有影响的。房贷利率和月供都不会有太大变化。

4、新政的实施,其实是把利率交给市场、交给地方,长远来看,新政是为了在宏观面上去调节各城市的房价稳定,也可以在微观层面给购房者更科学合理的房贷,让房贷市场化。



接下来,咱们就来仔细分析下,本次房贷利率改变的具体内容。

为什么说“从一个坑跳进另一个坑”呢,指的就是。当前的房贷利率算法为(按照首套房上浮15%,二套房20%来计算):

当前最低利率=基准利率(4.9%)x(首套房1+15%)/(二套房1+20%)。

10月8号之后的利率算法=LPR+(二套房规定上浮0.06%)+省分支机构加点+商业银行加点(一个基点=0.01%)。

红色部分可以看懂,蓝色部分还是看的扣脑壳对吧?往下看。

LPR,暨贷款基础利率。它是什么不重要,重要的是,央行之所以改为锚定它,是因为它更能体现市场的利率水平。

最新的LPR(贷款基础利率)为4.85%,诶~我知道你要开心了,“这不比目前基础利率(4.90%)还低5个基点吗!”

看看上面的计算公式,你还高兴的起来吗?
除了二套房的0.06%是固定的,其他每一个环节都是变量,无从计算。但是,央行副行长已经明确表示过了,新房贷规则并不会使房贷利率下降。
还是看不懂的话,可以看下图。

(2)就是当前按照基准利率的贷款方式;(3)(4)就是最新的基础利率贷款方式,区别是,(3)是固定利率方式,贷款期内不变;(4)是浮动利率方式,每年调整一次,风险自担。

敲黑板时间:

1st:之前出现的利率打折情况将不会出现了,因为央行已明确规定,“不得低于LPR”,就是说,不能低于目前最新的LPR(4.85%)+省分支机构加点+商业银行加点。

2nd:未来三台的房贷利率,可能会根据目前上浮的点数基础上进行倒推,从而在9月20号最新的基础利率(LPR)上确定加点数值,但总的来说,会保持房贷利率基本不变。

3rd:个人认为,普通购房者只需听见“房贷不会下降”“房贷利率基本维稳”就够了。唯一需要注意的就是,上面提到的新玩法---“浮动利率方式”。

例如:

9月20号最新的基础利率(LPR)是4.90%,假设省分支机构和商业银行一共加点50个基点,10月8号之后你买房,并且签订的是浮动利率方式,第一年的利率就是4.90%+0.5%=5.4%。


明年10月,最新的LPR变成4.80%,加点依然0.5%,贷款利率就是4.80%+0.5%=5.3%。就可以少还一些月供。当然,也有可能出现上涨,多还月供的情况。


今天就说这么多吧,重点在哪儿相信你应该能明白,。

如果你是刚需,走好自己的节奏就行了,首付钱攒够,月供每月给起,就完事儿;

如果你是改善,等10月8号最新房贷出来再考虑吧,具体问题具体分析;

如果你是全款,看我这么辛苦的份上,帮我点个赞吧;

如果你是投资客,送你几个字“房地产的长效机制”。
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